Prendendo spunto dall'intervista radio (che trovate da scaricare in formato MP3 - in tedesco) del "Mittagsjournal" in merito alla opportunità o meno di acquistare casa oggi con tassi d'interesse così bassi mi sembrava interessante fare un piccolo approfondimento.
La tematica è sicuramente interessante ed importante e spesso a mio avviso trattata con superficialità.
Vorrei quindi rispondere a queste domande:
- Conviene acquistare oggi una casa per il contesto con tassi d'interesse molto bassi?
- Presa la decisione, conviene il tasso fisso o variabile?
- Cosa posso fare se ho già un muto in essere?
Buona lettura!
Hannes
Tassi Bassi = acquisto immediato?
I tassi d'interesse attuali sono effettivamente molto bassi. Basta confrontare qualche proposta di tasso d'interesse a 20 anni con 80% LTV (Loan talue - quindi percentuale di finanziamento sul valore complessivo) per accorgersene:
Semplificando ed in generale questi fattori portano ad una valutazione ancora migliore (= tasso d'interesse più basso):
- LTV minore. Quindi per esempio mi serve solo il 50% del capitale
- Durata inferiore (quindi per esempio. 10 anni al posto di 20)
- Garanzie aggiuntive (quindi ulteriori garanzie per la copertura dell'importo richiesto)
Quindi sicuramente ci troviamo in un contesto di tassi d'interesse bassi ed interessanti.
L'immobile è per definizione un investimento non liquido.
Attenzione quindi a valutare bene lo scopo di acquisto.
Se è per ristrutturazione, espansione o acquisto della casa di famiglia e quindi è previsto rimanere nell'immobile per tempi molto lunghi (20-30 anni) questo non rappresenta un grande problema.
In altri casi bisogna valutare attentamente il contesto e la possibile evoluzione futura, in quanto potrebbe diventare difficile ri-vendere l'immobile. (vedasi screenshot allegato dell'andamento del numero di transazioni di compravendita).
Infatti per la teoria economica conviene indebitarsi in un contesto inflazionistico, mentre attualmente stiamo vivendo un contesto di bassa inflazione - se non addirittura deflazionistico.
Fisso o variabile?
Secondo l'osservatorio Italiano ca il 61% degli italiani sceglie la "tranquillità" del tasso fisso. Certamente il maggiore vantaggio deriva dalla calcolabilità dell'importo della rata che rimane fisso.
Da un punto di vista puramente economico invece spesso e volentieri il tasso variabile risulta essere più vantaggioso. Quale scegliere allora?
Sicuramente bisogna fare una valutazione attenta della propria situazione, capacità reddituale e di molti altri fattori. In linea di principio però possiamo affermare che su durate non troppo lunghe (p.e. sotto i 10 anni) il variabile risulta spesso più vantaggioso.
Questo proprio per il meccanismo di calcolo dei tassi d'interesse ("ammortamento alla francese") che porta a pagare la maggior parte degli interessi nei primi anni, per poi man mano decrescere a favore della parte di capitale. (per chi voglia approfondire qui un semplice esempio)
Semplificando quindi:
- più la durata del mutuo è corta
- più lo proprio stipendio è legato all'andamento del mercato nel suo complessivo (liberi professionisti, imprenditori etc.)
- più conviene (da un punto di vista puramente economico) il tasso variabile.
Ed il mutuo che ho già?
Si apre una grande opportunità per chi ha contratto un mutuo a rata fissa negli ultimi anni. Visto il continuo decrescere dei tassi d'interesse oggi potrà andare a rinegoziare le condizioni del proprio mutuo con la propria banca o addirittura andare a surrogarlo.
In alcuni caso l'impatto sula rata può essere anche notevole, quindi fare un check up della situazione è sicuramente un investimento di tempo utile.
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