Radiointerview: Fixer oder Variabler Zinssatz?

Das Radiointerview im "Mittagsjournal" zum Thema Niedrigzinsen und mit der Fragestellung ob es nun sinnvoll sei, sich beim Hauskauf zu verschulden, hat mich veranlasst eine kurze genauere Analyse zum interessanten Thema zu schreiben. 

(Das MP3 File zum Download finden Sie weiter unten)

 

Ich denke das Thema ist interessant, da es sehr oft nur oberflächig behandelt wird.

 

Ich möchte also versuchen auf folgende Fragen zu antworten: 

  • Zahlt es sich im heutigen "Niedrigzins-Umfeld" aus eine Wohnung zu kaufen? 
  • Sollte ich zur Entscheidung gelangen, dann besser mit ein fixem oder variablen Zinssatz?
  • Was kann ich tun, falls ich schon ein offenes Darlehen habe?

Gute Lektüre!

 

Hannes



Niedrige Zinsen = sofort kaufen!?

Effektiv befinden wir uns momentan in einer Situation mit historisch sehr, sehr Tiefen Zinssätzen bei Darlehen. Um dies zu erkennen reicht es einige Zinssätze für Darlehen mit einer Laufzeit von 20 Jahren und einem LTV von 80%  (LTV = Loan to Value -  also der Prozentsatz der auf den insgesamten Wert geliehen wird) zu vergleichen:

Einige Kriterien führen sogar zu einer noch besseren Bewertung (und daher zu tieferen Zinssätzen):

  • Geringerer LTV. Also zum Beispiel wenn ich nur 50% beleihen muss und den Rest als Eigenkapital zur Verfügung habe.
  • Geringere Laufzeit (also z.B. 10 statt 20 Jahre).
  • Zusätzliche Garantien (also weitere Garantien für die Deckung des beliehenen Betrages)

Wir befinden uns also sicher in einem historisch günstigen Zeitpunkt mit sehr niederen Zinsen. Wie wirkt sich dies aber auf die Bewertung aus, ob nun eine Immobilie gekauft werden soll oder nicht? 

Eine Immobilie ist per definition eine nicht liquide Anlageform (d.h. ich kann sie nicht zeitnahe oder zeitweiße überhaupt nicht veräußern und ich kann Sie nur als Ganzes, aber nicht teilweise liquidieren). 

 

Achtung: daher gut überlegen, wieso die Immobilie gekauft wird. 

 

Falls es sich um eine Wiedergewinnung, Ausweitung oder den Kauf der Wohnung für die eigene Familie handelt und man plant sehr lange in der selben zu bleiben (20-30 Jahre), stellt die Illiquidität kein großes Problem dar. 

 

In anderen Fällen sollten der Kontext und die mögliche zukünftige Entwicklung aber sehr genau bewertet werden, da es ansonsten schwierig sein könnte die Immobilie wieder zu verkaufen (siehe dazu den Screenscot zur Anzahl der Kauftransaktionen in Italien - rote Linie).

 

Grundlegen muss auch gesagt werden, dass es laut ökonomischer Theorie eigentlich sinnvoll ist sich in Inflationszeiten zu verschulden, während wir uns momentan in einem Kontext mit sehr niederer Inflation (wenn nicht gar Deflation) befinden. 

 

Die Überlegung ist ganz einfach: bei Inflation verschulde ich mich Heute und rechne mit einem höheren Wert des Anlageguts in einigen Jahren. Bei Deflation verschulde ich mich Heute, muss aber mit einem geringeren Wert des Guts in ein paar Jahren rechnen.

 

Fix oder Variabel?

Knapp über 60% der Italiener bevorzugen die "Ruhe" des fixen Zinssatzes. Der größte Vorteil dieser Variante liegt sicher in der Berechenbarkeit der Rate.

 

Aus einem rein wirtschaftlichen Standpunkt scheinen die variablen Zinssätze hingegen oft günstiger zu sein. Wie sollte man also wählen? 

 

Mit Sicherheit muss man zu allererst mit der Analyse der eigenen Situation beginnen (wie z.B. Einkommen, Umfeld, Familie und viele andere Faktoren). Allgemein kann man aber sagen, dass bei nicht allzulangen Laufzeiten (z.B. um die 10 Jahre) variable Zinssätze günstiger sind.

 

Dies hängt vor allem auch mit der Berechungsart der Zinsen zusammen, welche dazu führt, dass in den ersten paar Jahren der Großteil der Zinsen gezahlt werden, während die Kapitalrate in den verbleibenden Jahren kontinuirlich steigt. Einfach gesagt: den Großteil der Zinsen habe ich schon in den ersten Jahren bezahlt, in den restlichen Jahren zahle ich hauptsächlich Kapital zurück (hier ein Link (in italienisch) für all jene die das Thema vertiefen möchten Beispiel Zinsrechnung).

 

Zusammengefasst gilt also:

  • umso kürzer die Laufzeit,
  • umso eher das eigene Gehalt an den gesamten Markt gebunden ist (und sich also anpasst - z.B. Freiberufler, Unternehmer etc.)
  • desto eher zahlt sich von einem rein wirtschaftlichen Standpunkt gesehen der variable Zinssazt aus.

 

Was, wenn ich schon ein offenes Darlehen habe?

Für all jene ergibt sich eine tolle Chance die Konditionen neu zu verhandeln - gerade wenn vor nicht allzu vielen Jahren ein fixer Zinssatz vereinbart wurde.

Das bestehende Darlehen kann mit der Bank neu verhandelt werden, oder eventuell sogar durch ein neues ersetzt werden (die sogenannte "surroga").

 

In einigen Fällen senkt sich der Ratenbetrag dadurch merklich. Jeder der ein offenes Darlehen hat ist also sicher gut beraten, die eigene Zeit in einen kurzen Check-up der eigenen Situation zu investieren.

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